(Canhosunwahpearl.edu.vn) Bên cạnh kiến nghị các cách thức tới Chính phủ, các Bộ liên quan cũng như chính quyền sở ở nhằm phát triển bền vững phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã chỉ ra các điểm đáng chú tâm trong bức tranh phân khúc condotel.
Sáng – tối căn hộ condotel
Từ năm 2014, cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn, villa trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (căn hộ condotel). Những dự án này tập trung phát triển ở các khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc…
Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng; Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel lên đến 16.000 căn; Trong GĐ 2017-2019, dự định trung bình mỗi năm sẽ có dao động 27.000 – 29.000 căn condotel được mở phân phối.
HoREA “chưa thấy” chủ đầu tư đề cập các cách thức bảo đảm thực hiện cam đoan trả lợi nhuận thật đảm bảo cho nhà đầu tư thứ cấp
Theo HoREA, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ có ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để thi công cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Từ đó, chủ đầu tư phân phối căn hộ condotel cho bạn nhằm huy động vốn theo phương thức tương tự như phân phối nhà ở hình thành trong tương lai (dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối có các dự án không phải là phân phối nhà ở hình thành trong tương lai).
Bằng cách phân phối hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã phân phối cho nhà đầu tư thứ cấp. Thậm chí, dù phải trả lợi nhuận cam đoan cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng chủ đầu tư vẫn rất có lợi so có vay ngân hàng; đồng thời được nhà đầu tư thứ cấp cộng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh.
| Một số chủ đầu tư cam đoan có nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối có căn hộ condotel (nhưng đến nay vẫn chưa thấy thực ở cuốn sổ đỏ căn hộ condotel). Cam kết này không thích hợp có khoản 3 điều 126 Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, ở các vùng gặp khó không quá 70 năm. |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, chủ đầu tư phân phối căn hộ condotel có giá phổ biến từ dao động 25 – 45 triệu đồng/m2 (1 – 3 tỷ đồng/căn tùy cao cấp/địa điểm dự án, địa điểm căn hộ, và có cam đoan lợi nhuận hay không cho nhà đầu tư thứ cấp. Đáng chú tâm, có loại hợp đồng chuyển nhượng căn hộ condotel có cam đoan lợi nhuận, HoREA “chưa thấy” chủ đầu tư đề cập các cách thức bảo đảm thực hiện cam đoan trả lợi nhuận thật đảm bảo cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có cách thức rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam đoan lợi nhuận (sau 8 – 12 năm)….
Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng cung vượt cầu, trong khi hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là GĐ sau sự kiện APEC cuối năm 2017. Hơn nữa, hiện đang có 1 nghịch lý là mật độ căn hộ condotel ở Việt Nam chiếm 56%, trong khi mật độ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không lẽ thường, vì ở các nước khác mật độ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel…
Chủ đầu tư dự án condotel cần mở phân phối đầy đủ tài liệu
Trong số các kiến nghị cách thức nhằm phát triển phân khúc condotel, đáng chú tâm là vấn đề pháp luật đất đai. Theo HoREA, vấn đề này đã được quy định rõ ở khoản 3 điều 126 Luật Đất đai về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, ở các vùng gặp khó thì không quá 70 năm. Dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở.
Xuất hiện nhiều dạng “con lai” của condotel được chủ đầu tư mở phân phối người mua được cấp sổ đỏ ổn định – dễ gây nhầm lẫn về quyền có (ảnh minh họa)
| Xuất hiện 1 dạng khác của condotel là “căn hộ hometel” (căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng) được chủ đầu tư cam đoan có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (?!)… Cũng có các dự án hỗn hợp ở khu vực được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại mở phân phối nhiều loại bất động sản như khách sạn, condotel, căn hộ chung cư, nhà phố/villa mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ ổn định… dẫn đến gây nhầm lẫn cho người mua là quyền có căn hộ condotel và quyền sử dụng đất tương tự chung cư. |
Do vậy, nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền có căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật. HoREA cho rằng các chủ đầu tư đề xuất hình thức giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối có căn hộ condotel là không thích hợp có quy định của Luật Đất đai.
Đặc biệt, liên quan tới tính minh bạch, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng có cách thức đề nghị các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm mở phân phối đầy đủ tài liệu về quyền có căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi phân phối căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn.
Đồng thời, đề nghị chủ đầu tư dự án condotel phải mở phân phối các cách thức bảo đảm thực hiện cam đoan lợi nhuận; mở phân phối minh bạch các giá thành sở hữu căn hộ, giá thành quản lý trong quá trình kinh doanh, các ích lợi mà nhà đầu tư thứ cấp được hưởng; bàn bạc, trao đổi thống nhất có nhà đầu tư thứ cấp về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam đoan (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.
Trong khi chờ đợi giải đáp từ các Bộ, ngành, 1 số địa phương có các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong thời gian qua như Đà Nẵng, Nha Trang (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), Thanh Hóa… đã có các gỡ vướng Thứ nhất cho loại hình này bằng cách phép chuyển đổi đất thương mại thành đất ở không hình thành đơn vị ở ứng dụng có du lịch nghỉ dưỡng. Theo Bộ TN&MT, tin vui là Thủ tướng đã giao cho 3 Bộ (TN&MT, Xây dựng và Tài chính) dự định khung pháp lý cho loại hình bất động sản condotel. Về pháp luật đất đai, cần sửa đổi, bổ sung quy định về việc phân loại và cơ chế sử dụng đất hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa là đất thương mại dịch vụ) và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền có nhà ở và tài sản khác gắn liền có đất đối có condotel. Với vấn đề này, Bộ Xây dựng đề nghị giao Bộ TN&MT chủ trì nghiên cứu kỹ. |
Tìm hiểu thêm tài liệu dự án canhosunwahpearl.edu.vn
Bạn có thể click vào đó để so sánh toàn bộ giá của các căn hộ bình thạnh
Bài viết liên quan
