Căn hộ trung cấp chiếm lĩnh thị trường địa ốc, “ngôi vương” chưa trọn vẹn

(Canhosunwahpearl.edu.vn) Đúng như dự báo của 1 số chuyên gia đầu ngành, phân khúc căn hộ trung bình giá trên dưới 1 tỷ đồng đã vươn lên dẫn dắt phân khúc địa ốc có thanh khoản cao ngất ngưởng. Tuy nhiên, cơn khát của người mua nhà vẫn chưa được làm hài lòng vì nguồn cung còn hạn chế.

Phân khúc căn hộ trung bình đang dẫn dắt phân khúc địa ốc

Ra mắt là… cháy hàng

Một tín hiệu tích cực của phân khúc địa ốc trong các tháng gần đây là sự ra đời của vô số dự án căn hộ trung bình giá trên dưới 1 tỷ đồng ở đa số 1 số khu vực “điểm nóng”. Tại khu Đông Sài Gòn, từ đầu năm đến nay, nguồn cung căn hộ mới từ 1 số dự án như Saigon Gateway, Him Lam Phú An, Jamila… đều có mức giá phổ biến trên dưới 1,5 tỷ/căn. Dự án mới Lavita Charm, có mức giá chỉ dao động 1,3 tỷ/căn hộ 2 phòng ngủ, ghi nhận số lượng bạn đặt mua hơn 700 chỉ sau chưa đầy 1 tháng mở phân phối.

Khu Tây Sài Gòn có khá nhiều dự án được môi giới quảng cáo có mức giá dưới 1 tỷ/căn. Tuy nhiên, đa phần 1 số căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm mật độ không đáng kể. Dự án hiếm hoi có đa số căn hộ ở mức giá trên dưới 1 tỷ là Heaven Riverview đã chuyển nhượng gần hết block Thứ nhất. Hiện ở, block mới Heaven Cityview vẫn trong GĐ nhận giữ chỗ, chưa mở phân phối chính thức. Dự kiến, trong quý 3.2017, khu Bắc Sài Gòn sẽ đâyn nhận nguồn cung mới từ dự án Contentment Plaza, số lượng 1.174 căn hộ, giá dao động 1 tỷ/căn. Đây là dự án có qui mô khá lớn, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ trong tầm giá đang khan hiếm.

Đầu tháng 7/2017, 1 dự án thương mại có hơn 200 căn hộ chủ yếu ở mức giá dưới 1 tỷ, ở quận 12, đã mở phân phối thành công 100%, chỉ sau 3 tuần mở phân phối. Cũng ở khu vực này, dự án nhà ở xã hội giá rẻ Zen Tower cũng ghi nhận lượng bạn đăng ký mua vượt quá số lượng căn hộ, chỉ sau 1 thời gian ngắn.

Phân khúc trung bình cũng đã đâyn nhận tài liệu hứng khởi từ tập đoàn Vingroup có việc mở phân phối dự án có thương hiệu VinCity ở quận 9 qui mô gần 300 ha. Với mức giá chỉ từ 700 triệu/căn, đây là các dự án khủng, có thể 1 sốh tân tương quan cung cầu. Theo 1 số chuyên gia đầu ngành, việc phân khúc trung bình vươn lên thống lĩnh phân khúc địa ốc là tất yếu. Khi căn hộ đẳng cấp đang dội hàng và nhà đầu tư thứ cấp “chùn tay”, phân khúc dần quay về giá trị thật. Tuy nhiên, so có nguồn cầu “khủng”, nguồn cung của phân khúc này vẫn chưa cung cấp được như kỳ vọng. Cơ hội có nhà vẫn quá tầm tay của đại bộ phận người dân.

Nhiều dự án căn hộ trung bình bung hàng nhưng vẫn chưa thấm tháp so có nguồn cầu khổng lồ

Yếu tố Win – Win

“Nhiều nguyên do khiến 1 số chủ đầu tư chưa mặn mà về phân khúc nhà ở trung bình. Trong đây, tỷ suất lợi nhuận là nhân tố danh tiếng” – chủ 1 DN cho biết. Phân khúc này chỉ quyến rũ 1 số DN tầm thấp. Đối có 1 số DN lớn hoặc tập đoàn, sau 1 thời gian chạy đua căn hộ đẳng cấp dẫn đến phát triển nóng thì cần lợi nhuận cao để xoay vốn dễ. Sức ép này khiến họ khó có thể quay lại phân khúc kinh phí thấp. Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM Nguyễn Văn Đực thì cho rằng, muốn làm phân khúc trung bình, DN cần hướng đến lâu bền thay vì chạy theo lợi nhuận. Trong bối cảnh phân khúc địa ốc im ắng, DN cũng cần hy sinh lợi nhuận để nhắm vào nguồn cầu thật, phát triển lâu dài.

Còn theo ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty Địa ốc Trường Phát, người mua nhà cũng phải hiểu hơn về bối cảnh phân khúc. Vì nếu cứ mặc định nhà ở trung bình phải có giá 1 tỷ đồng thì không còn thích hợp. Khoảng hai năm trước đây, căn hộ giá rẻ được ngầm hiểu là mức giá dưới 1 tỷ/căn, thì nay đã thay bằng mức giá tầm trên dưới 1,5 tỷ. Theo ông, lạm phát cùng dồn qua 1 số năm khiến giá đã tăng. Thứ hai là nhiều DN tranh thủ khi phân khúc tốt để bung hàng giá cao, tối ưu lợi nhuận, nên hàng giá rẻ sẽ ít. Kỳ vọng về lợi nhuận của DN khi phân khúc tốt cũng cao hơn, nên mức giá phân phối ra sẽ cao hơn thời điểm phân khúc trầm lắng.

Ông Lê Sỹ Nam, Tổng Giám đốc Công ty Nhà Thời Đại, cho biết ngay như quận 8, nơi được xem là có mặt bằng giá khá rẻ, nhưng khảo sát dao động 10 dự án trong khu vực, mức giá phổ biến là trên 20 triệu/m², thậm chí có dự án giá lên đến 30 triệu/m². Mức giá từ 15 triệu đồng/m² như Heaven Riverview chỉ là cá biệt, do quỹ đất rẻ được chủ đầu tư gom từ 10 năm trước và dự án không vay ngân hàng.

“Nhà giá rẻ giai đoạn này đã không còn rẻ. Nhu cầu thực về nhà ở của người dân còn rất lớn. Tuy nhiên, mức giá phân phối căn hộ đang vượt tầm khả năng chi trả của nhiều bạn. Đối có DN, khi mọi kinh phí chẳng thể cắt giảm, 1 sốh duy nhất để hạ giá phân phối là giảm qui mô căn hộ. Hiện ở, vấn đề này vẫn chỉ dừng ở mức thí điểm, chưa có khung pháp lý hoàn chỉnh. Do vậy, để giải quyết bài toán này phải bắt đầu từ cơ chế, chính sách phân phối hàng và hành lang pháp lý”, ông Nam chia sẻ.

Bài viết liên quan