(Canhosunwahpearl.edu.vn) Thừa nhận Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ 1.7.2014) đến nay đã tác động tích cực đến nền kinh tế và phân khúc bất động sản, nhưng Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng vẫn còn 1 số khiếm khuyết cần được sửa đổi, bổ sung. Trong đấy, đáng chú tâm là kiến nghị liên quan tới vấn đề mua phân phối dự án cũng như nhữngh tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án.
Xong GPMB là được mua phân phối
Đánh giá mua phân phối dự án bất động sản là 1 “điểm nghẽn” của phân khúc GĐ này, HoREA dẫn chứng: “TP.HCM có dao động 500 dự án đang ngừng triển khai là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, nhưng đến nay vẫn chưa có biện pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để.
Nếu bên mua phân phối chưa đã đi vào làm việc những thủ tục đầu tư, thi công thì bên nhận mua phân phối dự án sẽ tiếp tục đã đi vào làm việc những công việc này?!
Theo Hiệp hội, việc mua phân phối dự án là làm việc giữa những nhà đầu tư có nhau, chưa phải là phân phối nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên mua phân phối chưa đã đi vào làm việc những thủ tục đầu tư, thi công thì bên nhận mua phân phối dự án sẽ tiếp tục đã đi vào làm việc những công việc này. Do đấy, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) điều 194 Luật Đất đai, và sửa đối khoản 2 điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chủ đầu tư được quyền mua phân phối tất cả hoặc 1 phần dự án “kể từ thời điểm sau khi đã đã đi vào làm việc GPMB”, tạo quỹ đất sạch của dự án. Đồng thời, “coi mua phân phối dự án, 1 phần dự án là làm việc thông thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của DN”.
Bên cạnh đấy, căn cứ Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của những tổ chức tín dụng, có hiệu lực từ 15.8.2017 (trong đấy có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), Hiệp hội kiến nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản về mua phân phối dự án, 1 phần dự án theo cơ chế đã được xác lập ở Nghị quyết này.
Kiến nghị nhữngh tân cơ chế nhằm giảm giá nhà
Để phân khúc hoạt động thực sự theo cơ chế phân khúc, Hiệp hội kiến nghị nhữngh tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho”, có 2 phương án đề xuất sửa đổi nhữngh tính tiền sử dụng đất.
Thứ nhất, HoREA yêu cầu nhữngh tân nhữngh tính tiền sử dụng đất GĐ này thành sắc thuế sử dụng đất khi nhà nước giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như đề xuất của UBND TP.HCM ở Báo cáo 196/BC-UBND trình Chính phủ. Cụ thể theo đấy: “Về lâu dài yêu cầu nghiên cứu kỹ bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.
Việc này nếu được chấp thuận thực hiện, theo HoREA, sẽ góp phần giúp DN và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như GĐ này – qua đấy giảm giá thành nhà ở; DN có thể tiên lượng giá thành thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án; đồng thời về lâu dài, Nhà nước còn có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định…
Cần cải nhữngh mạnh mẽ quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của DN được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý và loại trừ những nhân tố phát sinh tiêu cực và cơ chế “xin – cho”. Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày; nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án thì vẫn còn mất dao động 1 – 3 năm, làm lỡ thời cơ đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA |
Thứ hai, Hiệp hội cảm thấy từ năm 2003 – 2013, và từ 1.7.2014 đến nay, chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh yêu cầu Bộ TN&MT điều chỉnh bảng giá đất, mặc dù giá đất đã có nhiều biến động nhất là trong GĐ phân khúc trải qua thời điểm “bong bóng” năm 2007, năm 2010 và GĐ đấyng băng 2008 – 2009, 2011 – 2013. Trên thực ở, bảng giá đất của TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ quy định ngay ở thời điểm năm 2015 thì cũng chỉ bằng dao động 30% giá đất phân khúc. “Điều này cho thấy sự bất cập của cơ chế “khung giá đất – bảng giá đất” GĐ này cần được nhữngh tân cho thích hợp có thực tiễn – HoREA lập luận.
Do đấy, Hiệp hội kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai. Cụ thể, “2. Thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% (hoặc …%) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành”.
Để thực hiện được cơ chế này, HoREA yêu cầu bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” ở điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để chắc chắn thực hiện tiêu chuẩn “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” theo điều 112 Luật Đất đai, và để thích hợp có thực ở tình hình địa phương…
Tìm hiểu thêm tài liệu dự án canhosunwahpearl.edu.vn
Bạn có thể click vào đấy để so sánh tất cả giá của những căn hộ bình thạnh
Bài viết liên quan
