(Canhosunwahpearl.edu.vn) Trên quan điểm “vốn hóa đất đai là phương thức căn bản để phát triển thành phố”, GS.TSKH Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT) đã phân tách hiện trạng vấn đề này ở Việt Nam thời gian qua. Đáng chú tâm, vị chuyên gia này nhắc tới cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” có cảnh báo về kẽ hở lọt tham nhũng.
Từ sáng kiến của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Các hình thức vốn hóa đất đại đã được thực hiện ở nước ta gồm có: Đổi đất lấy hạ tầng (hay còn có tên là “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng”, nay được ẩn dưới tên “dự án BT”); Giao đất công để thực hiện 1 số dự án đầu tư và “bán tài sản công” khi Nhà nước không còn nhu cầu sử dụng.
Dự án Ecopark ở Văn Giang (Hưng Yên) là dự án “đổi đất lấy hạ tầng” cuối cùng được phê duyệt
Theo GS. Võ, nếu quá trình vốn hóa này không được quản lý nghiêm ngặt thì luôn gắn có tham nhũng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị do Nhà nước xác định và giá trị phân khúc. Tại 1 số nước không ngăn chặn được hiện trạng 1 phần khá lớn giá trị vốn hóa được chuyển không chính thức vào túi tư nhân.
Nguyên lãnh đạo Bộ TN&MT cho biết, cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” được coi là sáng kiến của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu từ các năm 1990. Theo đấy, NSNN ở địa phương không đủ để phát triển hạ tầng mà Nhà nước lại chỉ có đất đai là quý. Vậy là Nhà nước hợp đồng có nhà đầu tư bỏ tiền ra thi công hạ tầng và Nhà nước sẽ trả bằng đất đai – GS. Võ dẫn giải.
Thực tế, hạ tầng thường là 1 con các con phố nào đấy và đất đem đổi lại là đất hai bên các con phố. Vấn đề ở đấy, là giá trị đem ra đánh đổi như thế nào? Giá trị con các con phố được thi công do ai định giá, quyết toán, kiểm toán hay lấy theo giá trị khái toán trong dự án? Đồng thời, theo ông Võ, đất đai hai bên các con phố (đỏi lấy con các con phố) được tính theo giá đất nông nghiệp hay đất ở, đất ở đã có con các con phố hay chưa có con các con phố? Tất cả phần giá trị đổi chác hoàn toàn mập mờ – GS. Võ nhấn mạnh.
Kinh nghiệm đổi đất lấy hạ tầng ở Bà Rịa – Vũng Tàu đã được nhiều địa phương khác ứng dụng như Quảng Ninh, Hà Tây (cũ), Hưng Yên. Điều này cũng đã được đưa vào quy định chính thức cơ chế “sử dụng quỹ đất để phát triển hạ tầng” ở Luật Sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật Đất đai (1998).
Tuy nhiên, ông Võ cho rằng, độ mập mờ về giá trị quy định trong Luật này cũng không rõ hơn các mập mờ trên thực ở. Hệ quả tham nhũng đã làm cho lãnh đạo tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bị thi hành kỷ luật sau khi thanh tra việc thực hiện “đổi đất lấy hạ tầng”. Dự án Ecopark ở Văn Giang (Hưng Yên) là dự án “đổi đất lấy hạ tầng” cuối cùng được phê duyệt.
Tới khai tử, tái sinh và tiếp tục bị cảnh báo
Hà Nội, Hà Tây (cũ) và Hải Dương là 1 số địa phương khởi nguồn cho xu hướng bình phục cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt 1 số dự án BT
Năm 2004, Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã chính thức khai tử cơ chế “Đổi đất lấy hạ tầng” bằng quy định thực hiện đấu giá đất sau khi phê duyệt quy hoạch hạ tầng để lấy tiền thi công hạ tầng. Tiếp theo, Luật Đất đai 2013 tiếp tục giữ cơ chế đấu giá đất để lấy tiền phát triển hạ tầng nhưng lại hưởng ứng cơ chế dự án BT (thi công – Chuyển giao) mà không có quy định chi tiết nào về định giá hạ tầng cũng như định giá đất đai để trả cho nhà đầu tư hạ tầng.
| Quy hoạch thành phố 1 1 sốh nghiêm túc đã được phê duyệt, vẫn cứ hay bị điều chỉnh để đất “vàng” lần lượt chuyển sang để thi công 1 số khu chung cư cỡ lớn theo đề xuất của nhà đầu tư tư nhân (ở Hà Nội: Nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo, nhà máy cơ khí Trung diện tích, nhà máy Dệt 8/3, triển lãm Giảng Võ đều chuyển sang xây chung cư đông người gắn có thương mại). Điều quan trọng hơn là thể chế giao đất không hề thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. |
Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT phân tách, dự án BT chỉ là hình thức mới phủ lên nội dung cũ “Đổi đất lấy hạ tầng”. Và đến nay, vô vàn dự án BT đã được nhiều nhà đầu tư đề xuất ở Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác; nhiều dự án đã được lãnh đạo địa phương chấp thuận và báo chí đã cảnh báo về kẻ hở lọt tham nhũng.
Điển hình, ở TP.HCM, từ tháng 4.2015 tới tháng 3.2016, UBND Thành phố đã phê duyệt 17 dự án PPP (công tư đối tác) – trong đấy có tới 11 dự án BT do 1 số nhà đầu tư đề xuất. Tại thời điểm tháng 6.2016, UBND Thành phố cũng phê duyệt dự án BT phòng chống lũ GĐ I tổng vốn đầu tư lên tới 9,926 nghìn tỷ đồng và trình Thủ tướng chấp thuận dự án BT thi công cầu Thủ Thiêm 4 có tổng vốn đầu tư 5,254 nghìn tỷ đồng.
Hà Nội, Hà Tây (cũ) và Hải Dương là 1 số địa phương khởi nguồn cho xu hướng bình phục cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” dưới lốt 1 số dự án BT. Vừa qua, Thanh tra Chính phủ đã kết luận nhiều sai phạm trong khiển khai 1 số dự án BT ở Hà Nội (gồm cả Hà Tây cũ). Theo đấy, 1 số sai phạm chủ yếu là: chưa xong hạ tầng mà đã giao đất cho nhà đầu tư và nhà đầu tư đã “bán đất” để thu tiền như ở dự án Thanh Hà, quận Hà Đông; Chất lượng hạ tầng không được kiểm soát, sai lệch về công nghệ, vận hành kém chất lượng như dự án thi công Trạm xử lý nước thải Yên Sở, huyện Thanh Trì (Hà Nội).
Phương thức BT là 1 dạng đặc biệt của PPP (đối tác công – tư) được ứng dụng khá rộng rãi ở Việt Nam. Bản chất đấy là phương thức huy động tài chính từ đất để phát triển hạ tầng. Có thể thuận tiện cảm thấy phương thức này kém minh bạch, vì không rõ việc đổi đất lấy hạ tầng được áp dụng trên cơ sở giá nào? Theo cơ chế tranh giành phân khúc, dự án hạ tầng phải qua đấu thầu để chọn nhà thầu đưa ra giá tốt nhất, còn đất đai phải qua đấu giá mới chọn được người trả giá cao nhất… Kém minh bạch bởi thế rất dễ bị 1 số nhóm lợi ích lợi dụng (không chỉ về mặt giá cả, mà còn để vừa có đất cho dự án phát triển bất động sản của họ, lại vừa có hạ tầng ngoại khu kết nối có dự án đấy – như khu dân cư EcoPark…). TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam |
Tìm hiểu thêm tài liệu dự án canhosunwahpearl.edu.vn
Bạn có thể click vào đấy để so sánh toàn bộ giá của 1 số căn hộ bình thạnh
